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【全民战疫·法治同行】疫情防控期间,商铺租金能否减免?
发布时间:2021-02-09  来源:河北青年网
为了引导广大群众深入了解疫情防控工作有关法律知识,促进疫情防控工作依法有序开展,石家庄市司法局、市普法办联合河北青年报、河青新闻网等媒体,开通“全民战疫·法治同行”栏目,组织普法讲师团的律师、专家,通过以案释法形式,助力群众科学高效依法防控疫情。
本栏目将重点围绕哄抬物价、制造谣言等妨害疫情防控的行为,以及常见的居家办公、合同纠纷及网购等法律问题,深入开展疫情防控普法宣传,为当前防控疫情提供法律参考,着力推动依法抗疫,将法治思维、法治方式贯穿疫情防控全过程。
■本期法律专家:邹德凤、贾玲(北京嘉润<石家庄>律师事务所)
【案例简述】
刘某将商铺出租给王某某,双方签订《商铺租赁合同》约定:“租赁期限自2019年8月1日至2020年7月30日止,月租8500元。承租方迟延支付租金,应支付违约金,且出租方有权解除合同……”合同签订后,王某某仅支付了3个月租金。
2019年11月5日,王某某以经营困难为由,向刘某提出解除租赁合同,未签订书面协议。2020年4月24日,刘某向王某某邮寄《商铺租赁合同解除通知书》,主张解除租赁合同,并支付租金76500元、违约金60000元。王某某拒付,刘某于是向法院提起诉讼。法院最终判决,王某某给付刘某租金26000元、违约金10200元。
【律师解析】
就此,本期法律专家、北京嘉润(石家庄)律师事务所的邹德凤、贾玲律师阐释如下——
上述案例中,王某某于2019年11月5日口头向刘某提出解除《商品房租赁合同》,刘某未置可否;刘某主张,2020年4月24日其向王某某发解除通知时为合同解除时间。再有,租赁合同签订在疫情爆发前,履行过程中政府为保护群众生命安全而采取了疫情防控措施。综上,
本案有两个争议焦点:一是《商品房租赁合同》的解除时间;二是疫情防控期间的租金、违约金是否应当减免的问题。
针对第一个争议焦点——《商品房租赁合同》的解除时间,合同法第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”
民法典第四百六十五条规定:“依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。”故此,本案中王某某应当按照《商品房租赁合同》的约定向刘某支付租金。
合同法第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
民法典第五百六十六条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的解除权人可以请求违约方承担违约责任,但当事人另有约定的除外。”
综上,本案中,王某某未支付租金的行为已构成违约,应当承担违约责任。
合同法第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时,解除权人可以解除合同。”
民法典第五百六十二条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”
本案中,王某某主张其在2019年11月5日向刘某表达了因经营困难解除合同,但未向法院提交证据证明,租赁合同未解除。2020年4月24日,刘某因王某某拖欠租金的行为,向其邮寄《商铺租赁合同解除通知书》,双方之间的租赁合同关系解除。因此,王某某应向刘某支付自2019年8月1日至2020年4月24日期间的租金,并按合同约定支付违约金。
针对第二个争议焦点——疫情防控期间的租金、违约金是否应当减免的问题,需要特别注意的是,2019年8月1日至2020年4月24日期间,我国发生新冠肺炎疫情,政府为保护人民群众生命安全、防范疫情蔓延而采取了疫情防控措施,王某某也不能克服疫情的影响正常使用案涉房屋。
合同法第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
民法典第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
综上,疫情防控期间的全部租金如果全部由王某某承当,那么就不符合合同法以及民法典的规定,也有违公平原则。故此,疫情防控期间的房租及违约金应给予减免。
【律师建议】
疫情防控期间因政府实施管控措施,商铺无法正常营业,属于典型的不可抗力情形。在不可抗力事件导致合同无法履行时,当事人可以合理提出抗辩,保护自己的合法权益。